Tanım : Satış işlemi ile taşınmazın mülkiyeti belli bir bedel karşılığında malik tarafından alıcıya devredilmektedir. İşlemi tapu sicil müdürlüğünden talep edecek kişi satışa konu taşınmazın maliki veya onun temsilcisidir.

İstenen Belge ve Bilgiler :

• Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,

• Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nufüs cüzdanları veya pasaportları

• Satıcıların birer, alıcıların ikişer adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,

• Alıcı ve satıcıların birer adet vergi kimlik fotokopileri,

• Satışa sunulan gayrimenkul daire ise; zorunlu deprem sigortası poliçesinin fotokopisi,

İstem, malikin temsilcisinden geliyor ise, temsile ilişkin belge (vekaletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.) ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve bir adet vesikalık fotoğrafı, alıcılar arasında bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden (vekil) temsilcilerin fotoğrafları nüfus cüzdanları, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler (vekaletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.).

İşlemin Mali Yönü :

Taşınmaz malların satışında, genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere, satış için beyan edilen değer üzerinden (cebri icra ve şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, kamulaştırmalarda kamulaştıran idare harçtan bağışık değil ise, takdir bedeli üzerinden) 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (20.a) pozisyonuna göre satıcı ve alıcı için ayrı ayrı binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.

Taşınmaz malın varsa veraset ve İntikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir ve Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret ve Eğitim Katkı Payı ve özel işlem vergisi tahsil ettirilir. Her bir işlem ve her bir parsel başına için 2002 yılında Özel işlem vergisi (halk dilindeki ismi deprem vergisi) olarak tarafların her birinden 15.000.000 TL , Eğitime katkı payı olarakta 5.000.000 TL tahsil edilir.

Bunların haricinde Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre 2002 yılı için 30.000.000 TL işlem başına harç alınır.

Tapu müdürlüğü tarafından ayırıca bir bağışta talep edilebilir. Mesela Ankara Yenimahalle tapu sicil müdürlükleri 30.000.000 TL ek bir bağış almaktadır.

Kısacası normal (intikalsiz ve ipoteksiz) satışlarda toplam % 3 harç ve 70 milyon ile 100 milyon arasında da ek ödeme yapılmaktadır.

Not :

Hisseli satışlarda satışı yapılan taşınmazda alıcının daha önce adına kayıtlı hissesi var ise bu hisseler ayrıca talep edilmese dahi resen birleştirilmektedir.

Satış bedeli taşınmazın gerçek alım bedelidir. Bu bedel taraflarca serbestçe belirlenir. Tapu Sicil Müdürlüğüne bildirilen bedel üzerinden tapu harçları tahakkuk ve tahsil ettirilir. Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerinin satış bedelinin tayininde bir müdahaleleri söz konusu değildir. Ancak ilgililerin satış bedelinin emlak vergisi beyan değerinin o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranı ile çarpımı sonucu ile bulunan değerden aşağı olmaması için uyarır. Bu değerden aşağı olması halinde ilgili vergi dairesince taraflara çeşitli cezalar tatbik edilmektedir

Satıcının kanuni ipotek hakkı:

Satış bedelinden arta kalan miktar için kanuni ipotek tesisini isteme sadece bu işlemi için satıcıya tanınmış bir haktır. Kanuni ipotek satış işlemi sırasında tesis edileceği gibi tescilden itibaren 3 ay içinde de talep edilebilir.

Hisseli satışlarda şufa hakkının kullanılması:

Hisseli satışlarda taşınmazdaki diğer hissedarlara öncelikle satın alma (şufa) hakkı tanınmıştır. Ancak bu hak, hisse satışının hissedarlar dışındaki üçüncü bir kişiye yapılması halinde kullanılabilmektedir. Satışın taşınmazdaki hissedarlara yapılması halinde bu hak kullanılmayacaktır.

Şufa hakkının kullanılma süresi ise, satışın yapıldığının öğrenildiği tarihten itibaren 1 ay,öğrenilmemesi durumunda ise 10 yıldır. Bu sürelerin geçmesi halinde hakkın kullanılması da mümkün değildir.